2.1.1. Постановка задачи.

Радикальные изменения в системе общественных отношений в целом и в сфере аграрного производства, в частности, вносят существенные изменения в концептуально–методическую идеологию выбора наиболее эффективной структурной организации землепользования и механизмов функционирования вступающих в рыночные отношения сельскохозяйственных предприятий.

Переход к рыночной экономической системе обеспечивает конкретным хозяйствующим субъектам максимальную свободу выбора в многовариантной, динамичной, конкурентной среде их функционирования. Одновременно усиливается ответственность, возрастают риски хозяйствования на земле.

Концептуальные основы многоцелевой экономико-землеустроительной оптимизации производства и землепользования сельскохозяйственных предприятий

Одновременно при переходе к рынку и приватизации аграрного производства возникают предпосылки для перманентного свертывания и тем самым нарушение устойчивости границ землепользований реформируемых хозяйств, приобретение земельной собственностью свойств товара, включающих ее в рыночный оборот (купли–продажи, залога, передачи в уставной фонд и др.) ставит под угрозу внутрихозяйственную «непрерывность», целостность землепользования и осуществляемого в его границах производственного процесса

Отсюда позитивная в плановой социалистической экономике стабильность полей севооборотов, «консервативность» их границ и сопряженная с этим неизменность территориальной схемы ротации посевов становятся в условиях рынка преградой для быстрого реагирования на меняющуюся конъюнктуру рынка, превращается для хозяйственной деятельности в жесткий «корсет», препятствующий своевременным ее изменениям и тем самым повышающий степень риска экономической дестабилизации.

Взамен ранее практиковавшейся в хозяйствах стабильной на долгосрочную перспективу устойчивой системы не меняющих свои размеры и границы полей севооборотов, в качестве альтернативы предлагается ежегодно корректируемое оптимизационное распределение относительно однородных рабочих участков по наиболее эффективным с точки зрения складывающейся конъюнктуры рынка вариантам специализации производственной деятельности хозяйства, при обязательном соблюдении экономических, агротехнологических и почвозащитных землеустроительных условий, требований и ограничений.

2.1.2 Этапы расчетов

Расчеты оптимального бизнес-проект-плана выполняются с использованием методов линейного программирования, в два этапа.

I–ый этап – расчет стандартов оптимизации, «закрепление» на их основе всей совокупности конкретных земельных участков хозяйства за теоретически возможными видами специализации хозяйственной деятельности и формирование по итогам такого «закрепления» предварительного варианта программы организации производства и землепользования.

II–ой этап – распределение земельных участков оптимизируемого сельскохозяйственного предприятия по видам посевов конкретных культур в соответствии с зафиксированной на предыдущем этапе потребностью каждой из них в посевных площадях.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2.1. Проблемная ситуация

Для проведения эффективной внутрихозяйственной приватизационной социально-распределительной земельной политики, осуществления приоритетных адресных агротехнологических, почвовосстановительных и природоохранных мероприятий, а также осуществления конкурентоспособных сделок на земельном рынке требуется надежная информация о экономическом потенциале каждого конкретного земельного участка, отражающая не только его собственные количественные и качественные характеристики, но и экономическое значение занимаемого участком места в «композиции» территориальной организации производственного потенциала хозяйства. Проблема в том, что в такого рода комплексной постановке задача эта даже не поставлена, а тем более не имеет методического решения.

2.2.2 Постановка задачи:
Разработать концептуально-методические положения, приемы и процедуры, позволяющие осуществлять для оптимизации хозяйственной деятельности предприятия комплексную оценку экономического потенциала конкретного участка в совокупности экономического содержания полезных потребительских свойств самого участка, а также экономики его местоположения в территориальной структуре производственного процесса.

2.2.3 Последовательность решения задачи.

Оценка экономического потенциала каждого земельного участка хозяйства осуществляется в следующей последовательности.

1. По представленной комплексообразующей методике оптимизации производства и землепользования в базовом землеустроительно-агроэкономическом бизнес-проект-плане организации и развития сельскохозяйственного предприятия разрабатывается серия оптимизационных моделей, с последовательным исключением из расчетов отдельных земельных участков.

2. Для каждой из числа разработанных оптимизационных моделей рассчитываются результатирующие экономические показатели: величина суммарного чистого дохода и совокупные затраты производства. Полученные показатели соизмеряются с соответствующими характеристиками базовой модели, рассчитанной без каких-либо изъятий конкретных земельных участков.

3. Результаты соизмерения результатирующих конечных экономических показателей каждой расчетной модели с характеристиками базовой модели соотносятся затем с площадью исключенного из расчетов земельного участка и представляются по соответствующей модели в относительных показателях сокращения чистого дохода и суммарных издержек производства на единицу площади «изъятого» участка.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

• определить рациональный размер подлежащих консервации площадей землепользования сельскохозяйственных предприятий разной степени экономической состоятельности;
• осуществить обоснованный отбор подлежащих консервации земельных участков землепользования конкретного оптимизируемого хозяйства.

2.4.1 Проблемная ситуация.
В системе рыночных экономических отношений в целом и особенно в условиях переходной экономики принципиальное значение в регулировании общественных земельных отношений имеет определение объективной, отвечающей конкретным социально-экономическим условиям рыночной стоимости земельно-недвижимых объектов.

Такие объективные оценки, призванные выполнять функции определенных базовых экономических стандартов, требуются для:

- осуществления эффективной государственной земельной политики, в частности, в организации земельного налогообложения, установлении аукционных стартовых цен на куплю-продажу и аренду земельных участков государственной формы собственности, определении стоимости приватизируемых земель, в том числе при их принудительном изъятии, общественных обременениях земельных участков, в процессе разрешения разного рода судебных споров и т.п.;

- организации в сфере частного землевладения разного рода сделок с землей для объективной ориентации их участников при купле-продаже земельных участков, их передаче в залог, аренду, в виде паевого взноса в уставной капитал при наследовании, дарении, выпуске земельных акций, стандартов и иных ценных бумаг;

- поддержания рейтинга действующих на земельном рынке посреднических, консалтинговых и оценочных форм их организации.

Проблема, однако, в том, что в настоящее время реальная практика не располагает методами оценки, соответствующими объективным показателям рыночной стоимости земельно-недвижимых объектов, как по причине несостоятельности механического тиражирования методического опыта стран с исторически сложившейся развитой рыночной экономикой, так и из-за отсутствия собственных, отражающих специфику современных российских условий методических разработок в данной сфере.

Несостоятельность механического тиражирования в России иностранного методического опыта оценочной деятельности, представленного тремя основными методами: а)сравнения продаж; б)затратным и в) доходным – заключается в следующем.

Метод сравнения продаж не соответствует современным российским условиям, т.к. для его применения необходимо значительное число состоявшихся сделок, среди которых найдется образец, с которым можно было бы уверенно сравнивать очередную сделку. Последняя должна максимально совпадать с образцом не только по параметрам самого объекта сделки, но и по общим социально-экономическим, политическим и экономическим условиям ее осуществления, психологическим характеристикам и ценностным установкам участников сделки, конъюнктуре рынка, не только земельного, но и финансового, фондового, потребительского и иных секторов и сегментов единого рыночного пространства. Однако сделки на земельном рынке, как правило, всегда и везде ограничены по числу и локализованы по месту и времени, что исключает накопление значительного числа пригодных для сопоставления ситуации. Более того, каждый из объектов сделок обладает огромным числом специфических признаков, что также не позволяет рассчитывать на наличие какого-либо аналога, даже в том случае, если сопоставление и отбор будут осуществляться в чрезмерно перегруженном признаковом пространстве, анализ которого потребует применения чрезвычайно сложных методических приемов.

Ситуация осложняется еще и тем, что любые общие социально-политические и экономические условия достаточно динамичны и поэтому какие-либо последующие рыночные операции в данной сфере по определению происходят в принципиально иной среде, нежели все ранее осуществленные сделки. Да и сами участники сделок далеко не остаются консервативными в своих установках, ценностных ориентациях, мотивах поведения.

Затратный и доходный методы. Не приемлемы каждый в отдельности как по причине отсутствия сложившегося земельного рынка и достаточной для анализа и моделирования рыночной статистической информации, так и по причине отсутствия сложившихся механизмов рыночного саморегулирования в целом и поддержания эффективной макроэкономической сбалансированности, в том числе по линии «затраты-результаты», причем, как на меж-, так и на внутриотраслевом уровнях. Имеется в виду, что в устойчивой рыночной экономике норма прибыли на вложенные средства хотя и колеблется, но в ограниченных пределах, тогда как в переходной экономике такого рода колебания могут быть сколь угодно существенными, причем зачастую малообъяснимыми с позиции логики нормальных рыночных экономических отношений. Именно поэтому вполне уместная в условиях устойчивой рыночной экономики ориентация в оценках исключительно на полезные потребительские свойства объекта (через расчет затрат на их воспроизводство или доходность освоения) требует в переходной экономике более сложного методического аппарата, в том числе дополнительно моделирующего ценовые установки, ориентации и поведение участников сделок на земельно-недвижимом рынке.

2.4.2. Концепция альтернативного подхода
Альтернативный подход к моделированию рыночной стоимости земельно-недвижимых объектов опирается на следующие концептуальные положения.
1. Отвечающая фундаментальным параметрам сложившейся социально-экономической ситуации рыночная стоимость земельно-недвижимых объектов формируется на пересечении а) капиталоемкости освоения и стоимости полезных потребительных свойств (рентообразующих способностей) объекта оценки в конкретных условиях места и времени его хозяйственного использования; б) соразмерных с издержками на освоение объекта оценки ценовых притязаний его владельца; в) соразмерных с планируемым доходом от использования объекта оценки ценовых ожиданий потенциального правопреемника реального земельного собственника (покупателя, арендатора, залогодержателя)
Потребительные свойства объекта оценки, а также мотивации участников сделки с ним находятся под активным воздействием внешних условий (рис 3): состояния экономики в целом и соответствующей отрасли, в частности, политической обстановки в стране и регионе, налоговой, инвестиционной, бюджетной и финансово-кредитной политики, уровня материального благосостояния населения, его платежеспособности и потребительских предпочтений, конкурентной среды и т.п. Под влиянием этих условий формируется реальное ценовое поведение участников сделок, причем поведение это существенно отличается от идеальных ожиданий продавцов и покупателей и дифференцируется по характерным их группам, различающихся между собой по степени эффективности фактического (по издержкам для продавцов) и ожидаемого (по планируемым доходам для покупателей) хозяйственного использования объектов сделки

2.4.3. Постановка задачи

Сформулированные общие концептуальные положения определяют следующее содержание задачи моделирования на альтернативной основе рыночной стоимости земельно-недвижимых объектов: установить на основе специальных расчетов и обоснований для условий конкретного места и времени изображение в графической форме (рис. 5) кривой предложения (по соотношению групп реальных земельных собственников с различными ценовыми притязаниями), кривой спроса (по соотношению групп потенциальных правоприемников земельных собственников с различными ценовыми ожиданиями) и на пересечении этих кривых обозначить равновесную рыночную стоимость объекта оценки.

2.4.4. Последовательность решения задачи
Задача решается в два этапа (итерации):
1. Моделирование вариантов ценовых притязаний и ценовых ожиданий субъектов сделок с земельно-недвижимыми объектами
2. Обоснование структуры субъектов сделок по соотношению их групп с разной ценовой ориентацией и мотивацией.

На первом этапе (итерации) решение задачи осуществляется с использованием базовой комплексообразующей методики оптимизации производства и землепользования в землеустроительно-агроэкономическом бизнес-проект-плане организации и развития сельскохозяйственного предприятия.

Своеобразие применения этой методики в данном случае заключается в том, что разрабатывается не одна, а последовательно несколько оптимизационных моделей организации производства и землепользования предприятия.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.5.1. Проблемная ситуация.

Многообразие региональных условий организации производства и землепользования сельскохозяйственных предприятий требует соответствующей регионализации формирующихся земельных отношений нового типа, имея в виду дифференциацию ставок земельного налогообложения, арендной платы, стартовых аукционных цен на земельные участки, их залоговой стоимости и т.п. Отсюда возникает потребность в соответствующих методических приемах и процедурах, позволяющих при решении практических задач землевладения и землепользования в максимальной степени учитывать специфику конкретных регионов. Проблема, однако, в том, что такого рода методическое обеспечение для условий переходной экономики еще не разработано.

2.5.2. Постановка задачи.

В рамках представленного методического комплекса выделить и разработать блок методических приемов и процедур, позволяющих «адаптировать» к региональным особенностям выбор эффективных практических решений в области организации и развития производства и землепользования различных типов сельскохозяйственных предприятий.

2.5.3. Последовательность решения задачи.
Задача решается на базе комплексообразующей методики оптимизации производства и землепользования сельскохозяйственного предприятия, в следующей последовательности:

1. Генеральная совокупность существующих сельскохозяйственных предприятий распределяется на типичные группы, различающиеся по условиям хозяйственной деятельности и ее конечным результатам.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. Выполнив соответствующие расчеты для предварительно распределенных на типичные группы субъектов РФ и сопоставив их результаты можно установить состав и степень влияния на процесс экономического развития условий и факторов межрегионального своеобразия.