Публикации Института. 

Кому на Руси нужна объективная оценка земельного достояния?

Вынесенный в заголовок вопрос – риторический. Такая оценка безусловно нужна, даже крайне необходима, особенно объективная, основанная на закономерностях рыночных отношений и одновременно отражающая фундаментальные, базовые характеристики сложившейся в стране социально-экономической ситуации.

Требуется она (оценка) хотя бы для того, чтобы граждане России и работники государственного управления имели представление о том уникальном богатстве, которое находится в их распоряжении. Необходимы оценки, которые могли бы выполнять функции некоего объективного экономического стандарта для осуществления эффективной государственной земельной политики, в частности, при реализации земельного налогообложения, установлении размера стартовых цен на куплю-продажу и аренду земель на аукционах, при определении залоговой стоимости земельных участков, их передаче в виде паевого взноса в уставной фонд совместных предприятий и т.п.

Заинтересованы в такого рода объективной информации и финансово-кредитные организации, а также работающие в сфере землепользования и землевладения посреднические, консалтинговые, оценочные фирмы, престиж и популярность которых на рынке соответствующих услуг находятся в прямой зависимости от способности предоставлять своим клиентам максимально достоверную оценочную информацию.

Парадокс заключается в том, что при острой необходимости в максимально отражающей современную экономическую ситуацию оценке стоимости земельных участков, удовлетворить данную потребность за истекшие 12 лет рыночных преобразований пока не удается.

Не спасает положение и развернутая в последние годы в широких масштабах так называемая массовая государственная кадастровая оценка земельных ресурсов. Слишком много нареканий по ее завышению, в одних, и не меньшее число фактов занижения, в других случаях, чтобы признать полученные результаты вполне обоснованными, отражающими фундаментальные характеристики современной российской экономической реальности.

Чтобы не быть голословными, приведем некоторые примеры.

Начнем с нареканий по поводу кадастровой оценки, как ориентира для определения выкупной стоимости земель под приватизированными промышленными предприятиями.

О состоянии дел в данной области можно судить по цифрам, прозвучавшим в докладе Вице-президента Российского союза Машиностроителей К.А. Бенукидзе «Земельная ноша машиностроения», озвученного им на состоявшихся 31 марта 2003г. Парламентских слушаниях в Государственной думе РФ по проблеме: «О законодательном обеспечении прав собственности на земельные участки под промышленными объектами». Из названного доклада следует, что, например, Нижегородское предприятие ГАЗ должно заплатить за три участка (площадью 597 га, 667 га и 298 га) ни много ни мало, а 104 млн. 224 тыс. 028 $ . Предприятие «Сокол» в этой же области за участок в 601 га должно отдать 31 млн. 110 тыс. 364 $. В Санкт-Петербурге цены за 1 сотку подлежащей выкупу земли колеблются от 1241$ до 6168 $, а сумма выкупа составила здесь для завода «Звезда» - 29 млн. 108 тыс. 250 $, Ижорских заводов – 80 млн. 179 тыс. 903 $, Кировского завода– 65 млн. 653 тыс. 500 $, Электросила -28 млн. 371 тыс. 938 $. Не уступает по этим показателям и Свердловская область, где выкуп земли для Уралмашзавода обойдется в 61 млн. 744 тыс. 680 $.

Аналогичная ситуация характерна и для промышленных предприятий других отраслей – металлургии и соответствующих ей отраслей, судостроения, электроэнергетики. В этих случаях стоимость одной сотки земли, как правило, колеблется в пределах 500-1000$, а нередко и 3500 -4300 $. Сумма же выкупа в большинстве случаев составляет 20,0 – 60,0 млн. $, а по предприятиям электроэнергетики – 80,0 -130,0 млн. $.

В итоге, по озвученным К.А. Бенекидзе оценкам, сумма выкупа всех земель под промышленными объектами России равна сегодня 100 миллиардам долларов, что составляет четверть годового внутреннего валового продукта страны и сопоставимо с двухгодичным фондом заработной платы в сфере материального производства.

Для сравнения, в Канаде участок земли для промышленного объекта площадью в 230 га можно купить по цене в 280 $ за сотку, в Costa Rica земельные участки в курортной зоне на побережье Тихого океана продаются за 800- 1800 $ за сотку, в Чехии в 60 км от границы с Германией можно приобрести участки земли под промышленную застройку со всеми коммуникациями, вблизи от железнодорожной и основных автомагистралей за 350 $ за сотку, в крупнейших городах Латвии цена земель промышленных предприятий не превышает, как правило, 100-300 $ за сотку.

Не менее впечатляют показатели кадастровой стоимости земель, исчисленной в городах для других категорий застройки. Так, по приведенным в брошюре А.Л. Оверчука и Н.П. Фомина данным выполненные для Волжска расчеты кадастровой стоимости земель показали, что стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой, гаражами и автостоянками, объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, учреждений и организаций народного образования, административно-управленческими и общественными объектами колеблется в пределах 15,3 – 18,8 $ за 1 кв. м. или 1530 -1880 $ за одну сотку.

Иная , но не менее острая проблема сложилась с оценкой сельскохозяйственных земель, особенно после введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Вспомним, как горячо убеждали российскую общественность некоторые депутаты Госдумы РФ в том, что стоит лишь принять указанный Закон, как тотчас «забурлит» земельный рынок, установится в момент рыночная цена и прекратится спекуляция землей, будет поставлена непреодолимая преграда ее теневому обороту. Речь шла именно о массовой государственной кадастровой оценке земельных участков, применение показателей которой при взаиморасчетах должно было в силу их непомерных размеров отбить охоту у всяких перекупщиков скупать и перепродавать землю. В среднем по России величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель определилась за гектар в размере чуть более 11,0 тыс. руб. Самые большие показатели в Краснодарском крае (43,6 тыс. рублей) и Московской области (33,0 тыс. рублей). На уровне 20,0 -25,0 тыс. рублей определена кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий в Белгородской, Воронежской, Ленинградской областях, Ставропольском крае, республике Адыгея.

По нынешним российским меркам для аграрного сектора цифры казалось бы внушительные. Но только не для разворотливых субъектов, а исключительно для несчастных сельских стариков и старух. Кто из них не соблазниться отдать за такие деньги бесполезный для них земельный надел кому угодно? Вот и уплывают эти наделы земельным спекулянтам. Об одном из таких случаях рассказал недавно на страницах «Независимой газеты» глава Иркутского района Иркутской области Сергей Зубарев2). На территории района администрация выделила вдоль Бийского тракта и продала четыре гектара земли. Выручили за проданную государственную земельную собственность 36 тыс. рублей. Купившие же эту землю собственники тут же перепродали ее, но уже за четыре миллиона рублей. Это ли не спекуляция?

О ничтожности величины кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения свидетельствует и получившие в прессе освещение факты массовой скупки некими таинственными фирмами земельных долей в Наро- Фоминском районе Московской области. По информации корреспондентов издающейся в этом районе газеты «Знамя Ильича» уже скуплена земля в вполне благополучных совхозах «Крекшино», «Птичное», «Первомайское», «Нара». Причем, как информирует по данному факту «Московский комсомолец» от 14 апреля 2003 года, землю скупают здесь по 10,0 тыс. у.е. за земельный пай в 3 га, т.е. примерно за 110 тыс. руб. Причем, надо понимать, что скупка земли идет не себе в убыток, т.е. реально цена земли значительно больше Не хило, если сравнить с кадастровой стоимостью сельскохозяйственных земель в Московской области, составляющей аж 33,0 тыс. рублей, т.е. во много раз меньше!

А ведь все это - совсем не безобидные шалости авторов кадастровой оценки земельных ресурсов. Во- первых, для подавляющего большинства крестьян данные кадастровой оценки – авторитетные ориентиры для сделок с землей. Ясно, что в этом случае в огромном выигрыше будут не крестьяне, а именно спекулянты, перекупщики земельных долей. Во – вторых, кадастровая оценка земли служит ориентиром и для финансово – кредитных учреждений, для определения залоговой стоимости земельной собственности, которые не желают при такой стоимости брать землю в залог. В третьих, «играя на понижение», авторы кадастровой оценки земли объективно наносят серьезный ущерб России на международном уровне, обесценивая ее важнейший ресурс – земельный фонд.

В чем же дело? Почему в одних случаях кадастровая стоимость земли чрезмерно завышена, в других – занижена?

Причина, которая лежит на поверхности и о которой говорят теперь все причастные к данной проблеме лица – удручающая несостоятельность применяемых сегодня методик расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Дело в том, что одновременно с механическим тиражированием зарубежного методического опыта, разные «умельцы» активно и весьма успешно навязывают собственные достаточно экзотические способы решения данной задачи. Ни механическое тиражирование, ни методическую экзотику нельзя использовать , если не ставить целью запутать все до такой степени, чтоб нельзя было разобраться в хитросплетениях разного рода узкогрупповых интересов.

Почему нельзя тиражировать в современных российских условиях зарубежный методический опыт? Кстати, три основных метода, заимствованные у западных оценщиков (сравнения продаж, затратный и доходный) для России вовсе не новость. Все эти методы успешно применялись в социалистическом прошлом, в условиях плановой экономики. Сейчас же, в переходный к рынку период, использование этих методов в российской действительности в отличие от западных государств не только не приносит пользу, но наносит ущерб землепользованию и ставит под угрозу экономическое развитие целых отраслей экономики страны в целом.

Что бы не быть голословным, поясним данное принципиальное положение.

Метод сравнения продаж не соответствует современным российским условиям, т.к. для его применения необходимо значительное число состоявшихся сделок, среди которых можно было бы найти образец для сравнения. Объект оценки должен в этом случае максимально совпадать с образцом не только по своим собственным параметрам, но и по общим социально-экономическим, политическим и экономическим условиям осуществления сделки, психологическим характеристикам и ценностным установкам ее участников, конъюнктуре рынка, не только земельного, но и финансового, фондового, потребительского и иных секторов и сегментов единого рыночного пространства. Однако сделки на земельном рынке, как правило, ограничены по числу и локализованы по месту и времени, что исключает накопление значительного числа пригодных для сопоставления ситуации. Более того, каждый из объектов сделок обладает огромным числом специфических признаков, что также не позволяет рассчитывать на наличие какого-либо аналога, даже в том случае, если сопоставление и отбор будут осуществляться в чрезмерно перегруженном признаковом пространстве.

Ситуация осложняется еще и тем, что любые общие социально-политические и экономические условия достаточно динамичны и поэтому какие-либо последующие рыночные операции в данной сфере по определению происходят в принципиально иной среде, нежели все ранее осуществленные сделки. Да и сами участники сделок далеко не остаются консервативными в своих установках, ценностных ориентациях, мотивах поведения.

Затратный и доходный методы. Не приемлемы каждый в отдельности как из-за отсутствия сложившегося земельного рынка и достаточной для анализа и моделирования рыночной статистической информации, так и по причине отсутствия сложившихся механизмов рыночного саморегулирования в целом и поддержания эффективной макроэкономической сбалансированности, в том числе по линии «затраты-результаты», причем, как на меж-, так и на внутриотраслевом уровнях. Имеется в виду, что в устойчивой рыночной экономике норма прибыли на вложенные средства, хотя и колеблется, но в ограниченных пределах, тогда как в переходной экономике такого рода колебания могут быть сколь угодно существенными, причем зачастую малообъяснимыми с позиции логики нормальных рыночных экономических отношений. Именно поэтому вполне уместная в условиях устойчивой рыночной экономики ориентация в оценках исключительно на полезные потребительские свойства объекта (через расчет затрат на их воспроизводство или доходность освоения) требует в переходной экономике более сложного методического аппарата, в том числе дополнительно моделирующего ценовые установки, ориентации и поведение участников сделок на земельно-недвижимом рынке.

Перейдем теперь к появившимся в последние годы методическим новациям, имеющим сугубо российское происхождение, к тем экзотическим методикам, авторы которых неутомимо предлагают свои творения практике оценочных работ.

Сразу же подчеркнем, что такие предложения имеются в достаточно большом количестве, и все они в той или иной мере представляют некие «самобытные» модификации рассмотренных нами выше трех основных методов оценки. Причем, число таких усовершенствований постоянно увеличивается.

В рамках одной публикации критически осмыслить все эти разработки практически невозможно. Да в этом и нет необходимости. Достаточно остановиться, на наш взгляд, на той из них, которая как-то вдруг стала единственно приемлемой для ведомств, ответственных в России за проведение массовой государственной кадастровой оценки земель разной категории. Применение именно данной методики предопределило такую деформацию показателей кадастровой оценки, которая делает последние непригодными для использования.

О каком же конкретно методе идет речь? О методе, который условно можно обозначить как «кластерный».

Суть его– в своеобразном «прочтении» метода сравнения продаж, представленного в данном случае не в форме подбора для сравнения каких-либо фактических сделок-аналогов, а в виде математических уравнений степени влияния характеристик объекта сделки и условий ее осуществления на рыночную цену последнего. Экзотика же данного «метода» в том, что практическое отсутствие вообще каких-либо сделок, а тем более подходящих для сравнения аналогов, «компенсируется» нагромождением разного рода математических изысков, начиная от факторного «сжатия» информации и кластерной классификации до построения математических уравнений зависимости стоимости сделки от характеристик объекта и условий ее осуществления. Завершается «праздник математического интеллекта» построением и решением так называемых избыточных уравнений, призванных находить стоимость объектов оценки даже там, где вообще еще не состоялось ни одной сделки.

Все это «математическое великолепие» производит неизгладимое впечатление на заказчиков оценочных работ, особенно на тех из них, кто никогда не знал, либо слабо разбирался, а теперь окончательно забыл и смутно представляет суть и требования профессионального статистического анализа и обеспечивающего последний математического аппарата моделирования связей и зависимостей. По существу же применение этого «метода» годится лишь для демонстрации техники соответствующих расчетов, независимо ни от объекта, ни от предмета, ни от соответствия поставленных целей и задач анализа. Именно поэтому результаты расчетов по данной «методике» ничтожны, ничего общего с подлинно научно обоснованными не имеют. Более того, они опасны, ибо сочетание строгих математических расчетов с вольным обращением с исходной статистической информацией, а затем и произвольное применение разного рода поправочных коэффициентов позволяет авторам манипулировать результатами собственных расчетов, придавая им для большей убедительности соответствующее представлениям чиновников «узнаваемое» ими количественные выражения.

Итак, вывод напрашивается один – отсутствие достаточной статистики рыночных сделок для разработки статистически достоверных математических моделей никакими самыми современными и высокоэффективными математическими процедурами не компенсируешь.

Но может быть уже нет дефицита статистики рыночных операций купли-продажи земельно-недвижимых объектов? Увы, ситуация по прежнему остается не утешительной, о чем свидетельствуют следующие данные.

За последние три года, с 1999 по 2001г.г. во всех городах и поселках России было осуществлено всего 381, 5 тыс. сделок на площади в 41, 1 тыс. га, что в среднегодовом исчислении составляет соответственно 127, 2 тыс. сделок и 137, 2 тыс. га . Причем, львиную долю по числу сделок (349,6 тыс. за три года и 116,2 тыс. в среднегодовом исчислении) и значительную часть по площади (34,9 тыс. га за 1999-2001г.г. и 11,6 тыс. га в среднегодовом исчислении) составляют сделки, которые заключают граждане и их объединения.

Принципиальное значение в данном случае имеет тот факт, что информацию о цене сделок вполне достоверной можно признать лишь за сделками, заключенными от лица государства по землям государственной и муниципальной формам собственности. Только в этих случаях можно быть уверенным, что зафиксированная официально стоимость продажи соответствует ее фактической величине. Когда же сделки заключаются между гражданами, то объявленный размер выручки от сделки, как правило, бывает заниженным, т.к. для ее участников не выгодно, а иногда и опасно объявлять ее истинную величину.

Поэтому в аналитических расчетах можно рассчитывать на информацию не более, чем по 10,0 -11,0 тыс. сделок с суммарной площадью в 2, 1 – 2,2 тыс. га, осуществляемых ежегодно с землями государственной и муниципальной формы собственности.

Посчитаем теперь, сколько сделок с достоверной информацией о их размерах приходится сегодня ежегодно на один среднестатистический город, включая и разного рода поселки.

По данным официальной статистики в России на начало 2001 г. насчитывалось около 2, 5 тыс. городов и поселков. Получается, что в среднем на одно поселение данного типа приходится около четырех сделок с достоверной информацией о их величине. Причем, по своему составу и эти сделки не представляют разные варианты использования земельных участков.

При этом подчеркнем, что неудачная попытка «обойти» проблему дефицита статистики для статистического математического моделирования, стоимости земельных участков не единственная и, как ни странно, не самая серьезная погрешность рассматриваемого метода. Абсолютно непригодным (даже при наличии статистической информации) делает его то обстоятельство, что в данном случае из расчетов исчезают важнейшие ценообразующие факторы - не только рентообразующие потребительные свойства земельного участка, но и возникающие по их поводу «фокусирующие» в себе фундаментальные характеристики реальной экономической ситуации) стандарты ценового поведения партнеров сделки. Ясно, что без этого никакие расчеты в условиях кризисной переходной экономики не могут дать результаты, способные выступать в качестве ориентиров для регулирования земельных отношений.

Значит ли сказанное, что сегодня вообще не существует способа, позволяющего надежно решать такого рода задачи и успешно устанавливать заслуживающие доверия оценки земельно-недвижимых комплексов?

В том-то и дело, что такая методика существует. Разработана она еще 7 лет тому назад специалистами Научно-исследовательского института земельных отношений и землеустройства. Созданная на фундаментальной научной основе, методика эта позволяет с высокой степенью точности моделировать равновесную рыночную стоимость земель разной категории, отвечающую рыночным условиям и в от же время отражающую в достаточной мере объективные устойчивые характеристики существующей в стране и регионах реальной экономической ситуации. Авторы сумели в данном случае «сфокусировать» все расчетные процедуры на получение такого количественного стандарта, в котором соединялись бы в единое ценообразующее основание величина и стоимость отвечающих конкретным условиям места и времени полезных потребительных свойств объекта оценки, с одной стороны, и ценовых установок, ожиданий и притязаний партнеров по сделке, с другой.

Методика эта опубликована в научных статьях, рассмотрена и одобрена на Научно-методическом Совете Российской академии сельскохозяйственных наук. О ее сути о содержании в текущем году была написана и передана по назначению докладная записка и дважды подробно докладывалась ответственному за проведение оценочных работ заместителю руководителя Росземкадастра А.Л. Оверчуку. Добавим, что в конкретных расчетах на примере хозяйств Нижегородской области осуществлена и практическая апробация этой методики. Любопытно, что по этим расчетам гектар сельскохозяйственных земель в данной области оценен в 150,0 тыс. руб., тогда как кадастровая его стоимость определена всего в 9,7 тыс. руб.

Не сомневаемся, что выполненные по данной методике расчеты по землям под промышленными предприятиями , в границах городов и поселков окажутся по своим результатам более обоснованными и менее разорительными для промышленности, объектов жилищного строительства, торговли, культуры, народного образования и т.п.

Немаловажное достоинство данного метода – его низкая затратность. Стоимость выполнения по данной методике массовой оценки земель сельскохозяйственного назначения для России в целом укладывается примерно в 12,0 – 14,0 млн. руб. По нашим укрупненным оценкам на эти цели Росземкадастр уже истратил не менее 200,0-230,0 млн. руб.

Почему же обоснованная и на порядок более дешевая методика упорно игнорируется, замалчивается, не допускается не только в качестве инструмента широкомасштабных оценочных работ, но даже для рекомендованной РАСХН экспериментальной апробации на нескольких типичных субъектах РФ?

Ответа на этот вопрос у нас нет, хотя по некоторым косвенным признакам можно догадаться, кто, во-первых, заинтересован в астрономическом завышении стоимости земель под промышленной, жилищной и социально-инфраструктурной застройками, а кто «имеет свой интерес» в занижении стоимостных параметров сельскохозяйственных земель, и, наконец, с чьей, вполне понятно, не бескорыстной, помощью интересы эти успешно обеспечиваются, вопреки и во вред интересам широких масс населения России.

Сосредоточенные в городах и поселках застроенные территории, в том числе и под промышленными предприятиями в основной своей части остаются в государственной и муниципальной собственности, т.е. находятся в безраздельном распоряжении чиновников, которые за просто так, за дешево столь обильный источник пополнения своего семейного бюджета ни за что не отдадут. В этом случае четко срабатывает корпоративная солидарность: находится удобная «методика», подбираются покладистые исполнители, ориентируются на «своих людей» выделенные на данное общегосударственное мероприятие финансовые потоки. Причем, что особенно интересно, вся, по сути бросовая работа, под надуманными предлогами инициируется и организуется в ажиотажном режиме.

Ведь как не крути, а земельный кадастр в Росси пока находится в зачаточном состоянии. А вот деньги на кадастровую оценку земель разной категории из государственного бюджета выбиты. С 2000г. получено и успешно истрачено ни много, ни мало, а более одного миллиарда трехсот сорока тысяч рублей. Спрашивается, зачем такая спешка? Ведь к тому моменту, когда кадастровая система сумеет «переварить» эти наработки, их содержание, и так ничтожное из-за методической несостоятельности расчетов, «морально» устареет, потеряет смысл. Объяснить такую спешку можно только одним – кому-то опять очень захотелось быстро проскочить проторенным путем за счет государственного бюджета в очередные олигархи.

Иная ситуация характерна сегодня для земель сельскохозяйственного использования, основная часть которых приватизирована и уже находится для чиновников вне непосредственного их распоряжения.

Интересы остаются те же, да и «фигуранты» не очень отличаются от представленных выше. Движущим мотивом по прежнему выступает желание «сорвать куш» с народного земельного достояния, а в числе претендентов на данный источник обогащения знакомые лица – оставившие свои насиженные места и ударившиеся в бизнес бывшие чиновники, либо ныне преуспевающие, и умело использующие свое положение, продолжающие нести «непосильную» ношу государственной службы бюрократы. Только средство «отъема» общенародного земельного достояния другое – искусственное занижение стоимости земли, позволяющее «своим» людям скупать ее по дешевке, а затем перепродавать по астрономическим ценам. Какие же практические выводы следуют из вышесказанного?

Первое. Необходимо в кратчайший срок навести государственный порядок в организации, исполнении и контроле за ходом работ по государственной оценке стоимости земельно-недвижимых объектов для целей их приватизации, налогообложения, рационального использования. Для этого потребуется:

• создать авторитетную вневедомственную комиссию из представителей науки, бизнеса, общественных организаций и правоохранительных органов для объективного всестороннего анализа причин провала 3-х летнего периода реализации мероприятий по государственной массовой кадастровой оценке земельно-недвижимых объектов. Поручить данной комиссии разработать программу преодоления допущенных просчетов;
• законодательно запретить организующим и контролирующим государственную кадастровую оценку земельно-недвижимых объектов ведомствам выполнять не свойственные им функции разработки и утверждения необходимых для выполнения таких работ методик. Право на методические разработки оставить исключительно за специалистами научных учреждений, с обязательным конкурсным отбором и последующей объективной профессиональной экспертизой полученных результатов;
• активизировать практику антимонопольного регулирования в организации и осуществлении работ по оценке стоимости земельно-недвижимых объектов;
• усилить ответственность, вплоть до уголовной, за недобросовестное исполнение уполномоченными органами государственного управления законодательства РФ о конкурсном отборе исполнителей государственных заказов на выполнение работ по оценке стоимости земельно-недвижимых объектов; ввести в практику контроля за исполнением данного законодательства выборочные проверки правоохранительными органами организацию конкурсов и надзора контролирующих инстанций за правовой добросовестностью их осуществления;
• обеспечить правовые основы и гарантии осуществления общественного контроля за организацией, ходом и качеством выполняемых работ по государственной оценке стоимости земельно-недвижимых объектов;
• закрепить правовые нормы и способствовать практике применения альтернативных способов оценки земельно-недвижимых объектов при разрешении спорных вопросов расчета выкупной и налогооблагаемой стоимости последних;

Второе. Требуется обратить серьезное внимание на уровень научно-методического обеспечения практики осуществления крупномасштабных мероприятий по созданию в России современного, отвечающего мировым стандартам, высокоэффективного земельного строя. Для этого необходимо:

• создать под эгидой РАН, РАСХН и Российской академии архитектуры и строительных наук рабочую комиссию по организации, координации и контролю за ходом и качеством научно-методических работ в области оценки стоимости земельно-недвижимых объектов, нормирования земельного налогообложения и иных платежей за землю, активации и оптимизации земельного рынка, совершенствования состава, функций и механизмов системы государственного управления российским землепользованием на федеральном, субъектов РФ и муниципальном уровнях, развития институциональной основы осуществления земельных отношений переходного периода в целом;
• поручить вышеуказанной комиссии совместно с представителями уполномоченных министерств и ведомств разработать среднесрочный план (до 2007 г.) научно-методических работ по тематике земельных отношений, эффективности и платности землепользования, рынка земли, управления земельными ресурсами, разработки генеральной (федеральной), региональных (субъектов РФ) и местных (муниципальных образований) схем, целевых программ и проектов землеустройства, расселения, градостроительного развития городов и населенных пунктов;
• ввести в практику научного обеспечения оценочных работ экспериментов, организацию необходимых для проверки теоретических положений, в том числе в части аукционной купли-продажи земельно-недвижимых объектов нормирования земельного налогообложения, арендной платы и иных платежей за землю, организации залога земли т.п.;
• обеспечить в необходимых объемах финансирование соответствующих научно-методических работ и экспериментов, выделив для этого в федеральном бюджете специальной строкой финансовые ресурсы для распределения их в форме грантов по исполнителям;
• осуществить (частично за счет государственного финансирования, частично на коммерческой основе) публикацию методических документов, монографий, учебных пособий и т.п., отражающих результаты выполненных по указанной выше тематике исследований; организовать регулярное обсуждение этих результатов и направлений развития такого рода исследований на научных симпозиумах, конференциях, в том числе и международного уровня;
• организовать обучение и переобучение практикующих в сфере земельно-недвижимых объектов оценщиков новым методам и процедурам проведения оценочных работ.

• принять политическое решение и наделить какое-либо одно из претендующих ведомств функциями общегосударственного, межведомственного центра целеустанавливающего, координирующего и контролирующего процесс организации нового земельного строя;
• устранить существующее межведомственное дублирование и «размытость» функций управления, конкретизировать их содержание, снять противоречия и т.п.;
• укрепить кадровый состав органов управления земельными ресурсами,
• обеспечить соответствующие органы управления необходимыми для осуществления их функций финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами.

Таковы некоторые соображения, оценки и предложения по упорядочению работ в области государственной оценки земельно-недвижимых объектов. Понимая, что не может быть и речи об «истине в последней инстанции», мы готовы к обстоятельной, профессиональной дискуссии по затронутым в статье вопросам.